2 LES MéTIERS EN AGENCE IMMOBILIèRE
1 Agent immobilier
L’agent immobilier est l’intermédiaire entre le vendeur et l’acquéreur, le propriétaire et le locataire. Il intervient le plus souvent dans le cadre d’une vente ou d’une location qu'il s'agisse d'un usage professionnel ou privé.La mission de l'agent immobilier
L’agent immobilier, en tant qu'intermédiaire entre le vendeur et l'acheteur, propose une sélection de biens à vendre à ses clients. Pour mener à bien ses missions, il doit visiter les biens immobiliers et se charger de la négociation, de la rédaction du compromis et du suivi des dossiers jusqu’à la signature définitive.
Pour réussir sa mission, il doit être en mesure d'estimer précisément la valeur des biens. Il intervient aussi auprès des vendeurs en les assistant dans toutes les démarches administratives (mesurage, diagnostics…), de la négociation à la concrétisation de la vente.
Compétences
Pour être compétent, l'agent immobilier doit:
- connaître parfaitement le marché immobilier de son secteur.
- avoir une force de négociation et de persuasion
- avoir un grand savoir-faire et un professionnalisme.
Réglementation du métier
Le métier d’agent immobilier est régi par la loi Hoguet du 2 juillet 1970. Cette loi impose que l’agent immobilier détienne une carte professionnelle « transaction sur immeubles et fonds de commerce ». Cette carte délivrée par la Préfecture, sous certaines conditions:
- justifier d’une aptitude professionnelle
- être en mesure de présenter une garantie financière
- bénéficier d’une assurance RCP
- aucune interdiction d’exercer la profession
La formation
Pour travailler dans l’immobilier, La tendance est, aujourd'hui, à la hausse des qualifications. il existe des formations spécifiques du BTS au bac + 5. Deux écoles privées, reconnues par la profession, assurent un enseignement spécialisé après le bac : l’École supérieure des professions immobilières à Paris et l'Institut national supérieur de l'immobilier à Toulouse. Certaines écoles de commerce proposent des 3e cycles en management immobilier.
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2 Négociateur immobilier
Le négociateur immobilier est un intermédiaire entre les propriétaires et les acheteurs dans les transactions de biens immobiliers. Il doit intervenir dans toutes les étapes de la transaction, aussi bien en aval au niveau de la prospection que dans la signature de l'acte de vente
Les missions du négociateur immobilier
Le négociateur immobilier doit assurer plusieurs missions:- La prospection : c'est sa tâche principale qui doir représenter environ 80% de son temps. Le négociateur recherche des biens immobiliers: maisons, commerces ou local d'entreprises à vendre. La plupart du temps, il est sur le terrain et doit impérativement augmenter sa notoriété. Un bon négociateur immobilier doit profiter d'un réseau d'informateurs, de partenaires et de clients qui lui est indispensable;
- L'évaluation et le mandat : Une fois le bien identifié, le négociateur immobilier doit discuter avec les propriétaires pour avoir plus d'informations et évaluer le bien. Ses connaissances techniques dans le bâtiment sont indispensables pour déceler le moindre problème concernant le bien. En cas d'accord avec les propriétaires, il fait les démarches pour obtenir le mandat indispensable à la mise en vente.Le mandat lui permet d'agir au nom du client et de rédiger des actes juridiques. Ce mandat peut être exclusif ou non.
- La promotion auprès des acquéreurs potentiels : Il met en place une campagne de publicité et rédige un dossier de présentation.
- Les visites : il procède ensuite à des visites sur place. Il doit être en mesure de répondre à toutes les questions des clients.
Compétences nécessaires à tout négociateur immobilier
- des aptitudes commerciales : savoir vendre, argumenter, persuader
- La diplomatie et la patience
- L'organisation et la rigueur
- des compétences techniques
- une bonne présentation et pas de soucis d'élocution
Formation
Les négociateurs immobiliers peuvent être recrutés avec différents profils :- Ils peuvent bénéficier d'une formation interne à l'agence
- BTS: il existe plusieurs diplômes possibles comme le BTS de vente
- Les cursus de droit, gestion ou sciences politiques
Se mettre à son compte
Un négociateur immobilier peut évoluer, se mettre à son compte et ouvrir sa propre agence immobilière mais il doit alors posséder une carte professionnelle. Il devient alors agent immobilier.5 Agent commercial immobilier et auto entrepreneur ?
L'agent commercial en immobilier est un travailleur indépendant. C'est d'ailleurs, aujourd'hui, le seul statut non salarié du secteur. La loi 2006-872 du 13 juillet 2006 a autorisé les négociateurs dans l'immobilier à bénéficier de ce statut. Il est tout à fait possible d'être auto-entrepreneur pour exercer en tant qu'agent commercial immobilier.
Cas particulier: L'auto-entrepreneur immobilier
Il est possible pour l''agent commercial négociateur immobilier d'être un auto entrepreneur. Dans ce cas, il doit s'immatriculer au RSAC (registre spécial des agents commerciaux), auprès du greffe du tribunal de commerce de son domicile (art. 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet »).
Toutefois, ils doivent remplir de manière cumulative, les conditions suivantes :
- être soumis au régime des micro-entreprises codifiés aux articles 50-0 et 102 ter du Code général des impôts ;
- le montant des revenus du foyer fiscal de l'avant dernière année, tel que défini au IV de l'article 1417, est inférieur ou égal, pour une part de quotient familial, à la limite supérieure de la troisième tranche du barême de l'impôt sur le revenu de l'année précédant celle au titre de laquelle l'option est exercée ;
- l'option pour le régime prévu à l'article L. 133-6-8 du CSS a été exercée.
Il est important de rappeler que le statut d'auto-entrepreneur est mal adapté pour une période de croissance car le plafond de chiffre d'affaires sera vite dépassé, et il faudra alors revenir au régime légal des indépendants.
7 La loi Hoguet
La loi HOGUET, du 2 janvier 1970, est venue pour réglementer et à crédibiliser les professionnels du secteur immobilier face à des clients dont la confiance commençait à décroitre. C'est une loi qui encadre les activités d’achat et de vente immobilière. Elle réglemente le métier d'agent immobilier et lui exige:- d'avoir une assurance de responsabilité civile
- de détenir une carte professionnelle délivrée par la préfecture et valable 10 ans
- de ne recevoir une commission immobilière que s'il a un mandat sur les opérations
effectivement conclues entre les parties
- de tenir un répertoire des mandats de transaction ou de gestion et un mandat préalable à toute action d’entremise
- de donner un reçu pour les sommes versées
Par ces différentes obligations, on comprend que la loi Hoguet oblige l’agent immobilier de recevoir de son client un mandat écrit pour négocier ou s’engager à l’occasion de l’opération qui lui est confiée.
Caractéristiques du mandat:
Le mandat doit :
- préciser son objet et autoriser l’agent immobilier à recevoir des biens ou sommes à l’occasion de la vente ou de la gestion dont il est chargé
- indiquer les honoraires de l’agent
- indiquer si la rémunération est à la charge de l’une des parties ou si elle est partagée, dans ce dernier elle doit indiquer les modalités de partage.